当福州楼市里，占据绝对优势的大平层产品开始稀缺的时候，当下不少手里攥着四五百万购房款的买房人，开始打起叠拼的主意。

最近，福州楼市里，叠拼产品的声量比较高。

过去两年福州楼市热门板块的平层产品卖得差不多了，叠拼被推向市场。

(资料图片仅供参考)

平层缺货，叠拼压轴。这种情况在南二环和三江口尤其突出。

比如说南二环楼市里的融创福州府和国贸凤凰原。

福州府的平层产品已经售罄，目前叠拼是销售主角；凤凰原的情况好一些，平层还有一些，但是叠拼产品已经早就入市了。

比如说金山板块的旭辉江山云初，目前就连叠拼也只剩下下叠产品了。

比如说三江口的滨江正荣府，目前在售的也是叠拼产品。占着清华附中福州学校的学区房“坑位”，卖叠拼产品，市场认可度并不高。

“我就是买个学位给孩子读书，你却要我买套别墅！”

三江口滨江正荣府的叠拼的竞品，不在南二环、金山或者闽侯，更不在五四北的登云湖。

而是，大东海江山府65㎡的两室一厅！

开发商想把它当成叠拼来卖，购房者主要的思路还是买房给孩子们读书，尴尬了吧！

对于福州楼市里叠拼这种产品，无论是开发商还是购房者，对此的看法都是有点鸡肋。

不少进入叠拼销售阶段的楼盘，站在楼市凛冽风中，举剑四顾皆茫然。

购房者也在是不是要花四五百万买这种产品的纠结中，举棋不定。

叠拼能不能买？如果能买，福州楼市里买叠拼的核心逻辑应该是什么？

01

不要忽略住进叠拼的真实体验

我看过福州楼市里不少叠拼产品。

整体上的感觉，似乎没有一搭眼就能满意的。有两个主要原因：一是因为很多此类产品在设计上略显局促，二是考虑到动辄五六百万的总价，购房者多少有点意难平。

叠拼别墅主要有两种，一种是双叠拼，也就是上下两跌，购房者要么图它有院子和地下室，要么图它有大露台。

这种产品在早些年福州楼市里常见，比如闽都大庄园、阳光城翡丽湾就有这种产品。

2019年之后，三叠拼开始流行。这也是接下来我们主要讨论的产品。

三叠拼这种别墅，严格来说，是楼市里的“怪咖”。它像别墅，又像小洋房。与小洋房不同的是有别墅的多层居住体验。

相较于传统两叠别墅，三叠墅在提升容积率的同时，又能把总价控制在一个合理的范围内，因此在房价较高的一线城市非常受欢迎。

这里面有三个关键词：提升容积率、控制总价、一线城市受欢迎。

开发商追求楼盘整体利润，购房者想要别墅体验。在“限墅令”出台后，三叠拼更是大行其道。

三叠拼产品，基本上都和高层产品在楼盘里互搭出现，好在大多数楼盘都把叠拼放在整个楼盘的边缘，避免被“围观”的感觉。

三叠拼的产品，单层面积感觉都比较小，中叠感受最明显：不是别墅，而是传统复式房。

下叠的院子一般也比较局促，像融创福州府叠拼最大能做到380平院子的是极其少数。

还有就是地下室空间的局促感。可能是我以前看多了联排和独栋别墅的地下室的尺度，叠拼产品的地下室，都比较局促。

比如说公园左岸的叠拼地下室，感觉就不咋地。还有海月江潮的地下室，也是局促得很。

反而是叠拼产品的上叠，露台给人的吸引力更大一些。

受容积率和楼间距的影响，下叠产品还要考虑采光问题。同时，因为叠拼往往在楼盘的边缘位置，还要注意噪音。

总之，如果你想买叠拼，先别把它当成别墅就会心安理得一些。

目前市场上大多数叠拼楼盘的院子、露台或者地下室，都是真正别墅楼盘的缩微版。

想买叠拼的人要想清楚：

我们终极的目的是为了居住舒适度买单还是为了院子、地下室、露台上的那些使用率并不高的“美好生活场景”买单？

02

叠拼的选购逻辑主要有什么

打着想买叠拼产品主意的人，终究是为了居住舒适度买单的。身体上的舒适度和精神上的舒适度。

客厅多大、卧室够不够住，楼上楼下爬来爬去有没有电梯。这些都和身体舒适度有关。

当你腿脚还利索的时候，可能没考虑房子里装电梯的重要性。但是岁月不饶人，混到想买叠拼的年龄，没有60岁也快年近半百了吧。

精神上的舒适度，就是在院子里养花遛狗，或者在楼顶天台上搞搞BBQ。

实话说，福州目前确实很难有一款叠拼产品能完全满足双重舒适度的需求。如果附加上保值属性，那会让更多的人为此望而却步了。

福州楼市里，东南西北转一圈下来，叠拼产品实在很多。所以买叠拼的选购逻辑一定要清晰。

在福州这种二线偏小的城市，老福州买房连二环都不想出。

在福州这种房存量房很高的城市，很多人手里都有好几套房子。

在福州这种大平层产品流行的城市，叠拼产品并没有入大众的法眼。

在福州这种上街、南屿、贵安联排、独栋都在跌的城市，叠拼又有多少竞争力？

地段地段还是地段。想买叠拼的购房者，一定要清楚，摆在你面前的，或许根本就不是别墅。

大别墅，不一定要作为第一居所使用，而像叠拼这种产品，如果满足不了当下第一居所的属性，在福州就是鸡肋。

谁见过鸡肋的价格有上涨过的？

福州二环周边以及二环内的叠拼，可以作为第一居所的，可以考虑。

上街洪塘大桥桥头、南屿橘园洲大桥和浦上大桥桥头附近的别墅可以考虑。

奥体和金山范围内的别墅或者叠拼别墅，都能作为第一居所，可以考虑。

五四北的叠拼慎重考虑，因为现在福州购房者选择的范围太大了，五四北早就没有10年前那么香了。

东三环、三江口、马尾、竹岐、南通的别墅没必要考虑，有价无市将长期存在。

家里有腿脚不方便的老人，不要考虑叠拼，我的粉丝里，就有人当年选中了南通的别墅，黯然退房的经历。

叠拼也许能装下很多人居住的理想，但装不进大多数人生活的现实。

03

房产流动性慢，这类房子怎么看

当下的福州楼市，还是市中心大平层傲视群雄的时代，并且这个时代将会持续很长时间。

建成于10多年前的融侨外滩，霸着南江滨的一线江景，在过去若干年房价飙涨。

北江滨的天琴湾，20多天就卖成了尾盘，有人为没有抢到朗云而懊悔不已，也有人在等着养云交房抢购2手房。

我们不提融侨外滩壹号的饥饿营销有多离谱，因为不乏有人为此买单。哪怕是被业内不看好的龙庭路95号，我的一个粉丝5月份回国都想去看看均价在8万元/㎡的大平层长啥样。

有人为了建发玺云210㎡户型，一次性付款，而且是四套，有人为了上海西的大平层，根本不管容积率有多高。

这就是福州楼市的真实市场！你很难听到有人为了叠拼这种产品彻夜难眠。

购房者都在心里算这比账：我要花多少钱填满我所谓的理想生活？

炒房吧，这种产品真不合适。自住吧，担心它以后转手会跌。

上、下叠产品对很多人来说，还算有个念想。中叠算是什么鬼？

杭州的大V层楼，写了篇文章《二手价格不到下叠7折，中叠正退出杭州楼市》。

大家都知道中叠不招人待见，就是没想到如此不招人待见。

在福州，能够做到像云峰原著这样，让你买中叠还能送院子的，还有即将入市的远洋天赋的叠拼，中叠直接配置了地下室和室内电梯，这些确实算是叠拼设计上的良心之作。

其他的，大多数也就是个复式楼。

当然，还有个例外，万科天空之城的别墅，：像方块盒子似的，杵在战坂路的山坡上站岗。并且，还是商墅！

叠拼哪都有，小心坑多多。

若非想把叠拼住到天荒地老的人，咱没必要花好几百万去买个教训，现在就长点心，成吗？